Définition & quand déclencher un ravalement
Réponse courte : le ravalement ne se limite pas à un nettoyage. Il vise la remise en état du parement, la pérennité du bâti et l’esthétique de l’immeuble ; il peut intégrer des réparations et finitions (enduit, peinture, parement) et, dans certains cas, une isolation thermique par l’extérieur (ITE) associée.
3 cas typiques qui déclenchent un ravalement
- Entretien / conservation : dégradations, fissures, infiltrations, salissures.
- Amélioration / embellissement : par exemple, couplage avec ITE.
- Injonction municipale : arrêté local, secteur sauvegardé, règles d’urbanisme.
Est-ce obligatoire ? (où, quand)
Réponse courte : oui dans certaines communes, sur la base d’arrêtés préfectoraux imposant un ravalement périodique (souvent ~10 ans). Renseignez-vous auprès de l’urbanisme de votre mairie pour connaître la règle locale.
Qui décide ? Les majorités de vote en AG
Réponse courte : le ravalement est voté en assemblée générale. La majorité dépend de la nature des travaux.
| Situation | Nature des travaux | Majorité requise |
|---|---|---|
| Entretien / conservation courante | Maintien en bon état, sécurité, salubrité | Article 24 (majorité des voix des présents/représentés) |
| Réparation importante / amélioration | Transformation, embellissement notable, équipements | Article 25 (majorité absolue de tous les copropriétaires) |
| Injonction de la mairie / arrêté | Obligation légale | Selon la nature, article 25 le plus souvent |
| Travaux « indissociables » | Un même objet implique plusieurs postes (ex. ravalement + éléments privatifs impactant l’harmonie) | Vote unique possible si l’objet est réellement indissociable |
Notions clés : la clause d’harmonie / unité de style (souvent prévue au règlement de copropriété) permet d’imposer des mesures d’ensemble pour préserver l’aspect extérieur ; la théorie de l’indissociabilité admet qu’un vote unique couvre des postes connexes lorsqu’ils ne peuvent être scindés sans perdre leur objet.
Qui paie et comment ?
Réponse courte : par principe, le ravalement relève des charges communes générales : chaque copropriétaire paie sa quote-part aux tantièmes (article 10 de la loi de 1965).
Cas particuliers à connaître
- Éléments privatifs visibles depuis l’extérieur (fenêtres, volets, garde-corps…) traités dans le cadre d’un ravalement et d’une clause d’harmonie / indissociabilité : ces travaux peuvent être réalisés simultanément, mais leur coût est imputé aux lots concernés.
- Fonds de travaux (ALUR) : peuvent financer les travaux de façade sur parties communes. Si des interventions concernent des parties privatives, la part afférente reste due par les lots concernés.
Modalités de paiement usuelles
- Appels de fonds échelonnés selon le calendrier de chantier,
- Éventuel prêt collectif piloté par le syndic (si voté),
- Vérification de la trésorerie du syndicat et de la capacité d’autofinancement.
Combien ça coûte ?
Il n’existe pas de tarif unique. Le budget dépend de : surface, état initial (pathologies), accès/échafaudages, technique choisie (enduit, peinture, bardage/parement), contraintes urbanistiques (AVAP/ABF/PLU), et du couplage éventuel avec une ITE (plus coûteuse à court terme, mais à valoriser énergétiquement).
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Ordre de grandeur de durée : quelques semaines à plusieurs mois pour un immeuble, selon surface/accès/technique.
Étapes & délais d’un ravalement en copropriété
Réponse courte : anticipez 12 à 18 mois entre les premières études et la réception, surtout en site occupé.
1) Amont (avant l’AG)
- Vérifier la règle locale (arrêté, PLU, ABF) et le périmètre du projet (ravalement simple vs ravalement important ⇒ isolation obligatoire si ≥ 50 % d’une façade chauffée).
- Diagnostic de façade (désordres, sondages), programme et cahier des charges avec un maître d’œuvre (architecte / bureau d’études).
- Consultation d’entreprises sur DCE/DQE identiques, variantes (échafaudage/nacelle), calendrier, pénalités.
2) Décision en AG
- Résolutions : choix technique, périmètre (parties communes / éléments privatifs dans le cadre harmonique), majorité applicable (24/25), montants, appels de fonds, MOE, contrôles, assurances, isolation embarquée si requise, autorisations administratives.
3) Autorisations & affichages
- Déclaration préalable / autorisation selon PLU/secteur protégé ; affichage réglementaire sur site.
4) Chantier (site occupé)
- Mise en place des échafaudages, décapage/nettoyage, traitements (anti-mousse, anti-salpêtre, reprises de fissures), réparations (maçonneries/enduits), finitions (peintures/enduits/parements) ; contrôles MOE et réception.
- Si ITE couplée : choix isolant (laine minérale, PSE, bois, liège, etc.), traitement des points singuliers (allèges, appuis, corniches), conformité RGE si aides.
FAQ express
Le ravalement de façade est-il obligatoire en copropriété ?
Non. Il l’est là où un arrêté préfectoral impose une périodicité (souvent ~10 ans). Vérifiez auprès de la mairie.
L’isolation est-elle obligatoire lors d’un ravalement ?
Oui si le ravalement est “important” et concerne au moins 50 % d’une façade de locaux chauffés ; des exceptions existent.
Qui paie un ravalement en copropriété ?
Les copropriétaires, selon leurs tantièmes (article 10). Certains éléments privatifs (ex. volets) traités pour l’harmonie peuvent être imputés aux lots concernés.
Quelles aides pour un ravalement de façade en copropriété ?
Consultez notre article dédié : Aides et financements pour un ravalement de façade en copropriété (2025).
Modèle de résolution d’AG & check-list
Modèle de résolution d’AG (à adapter)
Objet : Travaux de ravalement de façade [avec/ sans ITE] – choix du maître d’œuvre – consultation d’entreprises – financement
Texte : L’Assemblée Générale, après présentation du diagnostic et du cahier des charges par le maître d’œuvre, décide de réaliser les travaux de ravalement [et d’isolation thermique des parois ravalées conformément au décret n° 2016-711] sur les façades [X], pour un montant estimatif de [€] TTC. Elle mandate le syndic pour consulter au moins [3] entreprises sur la base du DCE, sélectionner l’offre économiquement la plus avantageuse, planifier les appels de fonds et déposer les demandes administratives nécessaires. Les dépenses seront réparties conformément à l’article 10 (charges communes générales) ; les interventions sur éléments privatifs (fenêtres/volets/garde-corps, le cas échéant) seront imputées aux lots concernés. Majorité [art. 24 / art. 25].
Check-list AG prête à copier
- Règle locale vérifiée (arrêté, PLU, ABF) et isolation obligatoire si ≥ 50 % de façade chauffée.
- Diagnostic / MOE validés (cahier des charges, DCE/DQE).
- Résolutions distinctes et claires (périmètre, majorité, appels de fonds, prêt éventuel).
- Consultation d’entreprises (RGE si aides, variantes techniques).
- Calendrier et plan de coactivité en site occupé (accès, sécurisation, nuisances).
- Réception avec réserves, DOE, garantie décennale.